О том, почему не был принят главный строительный документ республики, и по каким документам сейчас работают застройщики, в интервью корреспонденту Sputnik Владимиру Бегунову рассказала начальник Госуправления Абхазии по строительству и архитектуре Эсфирь Майтоп.
Номинальный генплан
— Эсфирь Яковлевна, существуют ли в Абхазии четко прописанные правила городской застройки, которые определяют принципы единого архитектурного стиля того или иного города?
— Для того чтобы сохранять стиль города, нужно два документа: градостроительный кодекс и генеральный план развития города. Градостроительный кодекс разрабатывался без нашего участия. Парламент его даже принял в первом чтении. Но, когда этот документ попал в Госуправление, мы поняли, что он очень сырой. Авторы почему-то взяли за основу градостроительный кодекс Азербайджана, страны, которая с нами ни в каких показателях не сходится. Оставили преамбулы каждой статьи, но убрали расшифровки. Мы работали с этим документом два месяца и написали такое количество замечаний, которые по объему были больше самого кодекса. Мы передали поправки в Парламент, и депутаты решили не принимать его во втором чтении, а отправить на доработку. Этим документом будет заниматься уже новый Парламент. Ни российский, ни какой другой кодекс по природным условиям для Абхазии не подходит, чтобы взять что-то за основу и переработать. Нужен документ, написанный под наши реалии. На сегодняшний день градостроительного кодекса в Абхазии нет.
По поводу генпланов с перспективой строительства ситуация примерно такая же. Первый генплан Сухума появился еще в 1908 году и потом обновлялся раз в четверть века. Ни один из них не выполнялся. По одному из генпланов было создание яхтклуба на озере возле маяка, по другому – снос двух кварталов возле Совмина и превращение этой территории в бульвар. Сейчас я не вижу связи идущего строительства с последним, послевоенным генпланом Сухума.
В Гагре такой документ разрабатывался в 1970-х годах, по нему строились микрорайоны в новой части города. Сейчас одним из пунктов Инвестпрограммы значится "развитие города Гагра как курортно-туристического центра". Но этот план будет проходить экспертизу не здесь, а в России. Ничего конкретного о нем сказать не могу. Генпланы Очамчыры и Гала разрабатывались в шестидесятых годах. Сейчас, даже если они сохранились, эти документы представляют только историческую ценность. В других городах Абхазии генпланов нет, и никогда не было.
По советским нормам
— Какими документами тогда руководствуются городские власти, когда дают разрешение на строительство?
— Есть постановление, подписанное Владиславом Ардзинба, чтобы до введения абхазских норм на строительство, пользоваться советскими СНИПами (строительные нормы и правила – ред.). К сожалению, чтобы разработать свои строительные нормы, у Абхазии нет ни специалистов, ни средств. В СССР этим несколько научно-исследовательских институтов занимались. Российскими нормами и правилами мы пользоваться не имеем права, это стоит больших денег. Но сегодняшние российские СНИПы – те же советские, в которых изменены лишь номера. На наше управление даже когда-то администрация Сухума в суд подавала, что мы незаконно пользуемся российскими строительными правилами. Мы выиграли этот суд, доказав, что российские и советские СНИПы идентичны.
Помимо этого, есть еще Земельный кодекс Абхазии и Закон об исторических ценностях, где тоже есть немного о строительстве.
– Кто определяет, что и где строить?
— Главный архитектор города или района по СНИПам. Например, если вы хотите открыть вино-водочный магазин рядом со школой, это запрещено. В советских СНИПах указаны расстояния до таких объектов. Там даже оговорено, как далеко гаражи должны стоять от зданий и друг от друга. Запрещение на строительство выписываются, когда здания строятся впритык, или неправильно выделена земля. К примеру, был проект в Гагре на строительство семиэтажной гостиницы частным лицом. А в Земельном кодексе сказано, что такие стройки разрешено вести только юридическим лицам. Хозяину нужно было сначала создать ООО, а потом представлять проект на рассмотрение. К тому же есть разные категории земель. Если земля выделена под постройку жилого дома, а хозяин вдруг захотел АЗС, (автомобильная заправочная станция) этот проект не пройдет экспертизу. Для начала надо перевести землю в другую категорию.
По постановлению Кабмина не все стройки проходят обязательную экспертизу, частники обходятся без нее. Мы считаем, что это неправильно и готовим документ, который обяжет проходить госэкспертизу всех застройщиков.
Незаконные стройки
– Были ли случаи запрета строительства какого-то объекта, который портил лицо города?
— Я на этой должности четыре года. За это время такого не было. Если и был запрет на уровне главного архитектора города или района, то мне это неизвестно. Мы боремся со строителями, которые работают без документов. В прошлом году проверяли Новый Афон, в этом — Гудауту. В Новом Афоне посетили семьдесят строек. Из них в тридцати не было полного комплекта документов, у пяти хозяев не было документов даже об отводе участков. Они на свой страх и риск строили. Люди в Абхазии, к сожалению, не любят выполнять статьи закона.
– Существует ли в Абхазии территория, где в принципе запрещено строительство?
— Строительство строительству рознь. Есть капитальное и некапитальное строительство. Некапитальное – это строение, которое не имеет фундамента, в нем нет инженерных коммуникаций: водопровода и канализации. В Земельном кодексе оговорено, что в прибрежных и рекреационных зонах разрешается строить только легкие конструкции. К примеру, на пересечении улиц Ардзинба и Инал-Ипа, на канализационном коллекторе, начали строить двухэтажное кафе. Строительство запретили, а потом снова разрешили, только вместо кафе там появился магазин.
В городе нельзя вести капитальное строительство в стометровой, а в пригороде – в двухсотметровой береговой полосе без разрешения Кабинета Министров. Тем не менее в Цандрипше построили огромный дом отдыха прямо на берегу. Кто-то дал разрешение. Мы еще не добрались до этого объекта, но будем выяснять, кто и почему это разрешил.
Высотная Абхазия
– Существуют штрафы за нарушение экологических норм при строительстве?
— Это не к нам. Их выдает экологическое управление. У нас в кодексе административных правонарушений есть только две статьи, по которым мы выписываем штрафы. Это статья за неполную документацию и за строительство без разрешения. Но штраф всего пять тысяч рублей. Я считаю, что его нужно увеличивать и начислять индивидуально. Ларек и гостиница – разные стройки по затратам, а штраф за незаконное их ведение – один для всех.
– Есть ли в Абхазии ограничения по этажности?
— Для зданий до трех этажей требуется только разрешение администрации, свыше – документы согласовываются нашим Госуправлением по архитектуре. Абхазия маленькая, все трехэтажками не застроишь, надо подниматься вверх, но в пределах разумного. В старой Гагре мы, к примеру, не дадим разрешение на строительство высотки. В новой Гагре или Сухуме, где есть девяти- и шестнадцатиэтажки, почему бы и нет? Ограничений на этажность нет, но в Абхазии сложно найти геологические условия, где можно простроить двадцатиэтажное здание. В прибрежной зоне — ил и торф, в горах – оползни, потребуется сложный фундамент. Но, если все будет правильно разработано, сейсмоустойчиво и впишется в архитектуру, почему бы и нет?
Новодел в историческом фасаде
— Как проводится реконструкция исторических зданий? В Гудауте хозяин столетнего здания снес его бульдозером. Что ему за это грозит?
— Для исторических зданий предусмотрены только капремонт или реконструкция. Мы ориентируемся на Государственный список охраняемых объектов. Насколько я знаю, уголовной ответственности за снос исторического здания нет, есть, лишь штраф.
Случай в Гудауте не единственный, в начале улицы Ардзинба в Сухуме, тоже старинное здание снесли. Я советовала владельцу оставить только наружную стенку, а в середине построить новый каркас. Так сделана реконструкция гостиницы "Ткуарчал", санатория "Абхазия" в Новом Афоне. Когда вторую школу в Сухуме восстанавливали, мы с Анзором Агумаа тщательно все прорабатывали, чтобы не был виден новодел, входные двери даже подбирали по эскизам. Сейчас третья школа восстанавливается по такому же принципу: фасад исторический, а внутри – новая планировка.
В гостинице "Рица" разрушенный во время во время войны купол сделали заново по фотографиям. Все это реально. Жалко гулрыпшский туберкулезный санаторий, его разобрали по кирпичику, теперь уже нечего восстанавливать.
На вилле Алоизи сейчас идет реконструкция. Хозяева обратились к нам. Мы делали экспертизу и решали, что делать с куполом. Он полностью прогнил. Решили его убрать и построить заново такой же.
Брошенные здания
– А что с Совмином? Сообщения о реконструкции появились еще прошлой весной, а воз и ныне там.
— После войны я обследовала это здание. Корпус был в нормальном состоянии, актовый зал разрушен, его надо сносить. На реконструкцию нет денег. С сухумским вокзалом та же история. Я по неофициальным каналам доставала его чертежи из Тбилиси. В Абхазии они не сохранились. Долго спорили по поводу реконструкции. Была нелепая идея поднимать перрон на уровень вокзала. От нее, слава богу, отказались, но включить Совмин и сухумский вокзал в Инвестпрограмму не получилось.
– Что государство намерено делать с разрушенными со времен войны зданиями, не поддающимися восстановлению?
— В Абхазии нет брошенных зданий. У всех имеется хозяин, даже если он ничего не делает. Вот, к примеру, на углу улицы Чочуа в Сухуме стоит разрушенное здание бывшего Верховного суда, а напротив Горской школы огорожен целый квартал, заросший бурьяном. Люди застолбили участки и все. Мне кажется, нужно вводить ограничения, отдавать землю в аренду на 50 лет, но с оговоркой, если за два-три года на ней не начнется строительство, забирать обратно, в фонд государства.
