Владимир Лепехин, Sputnik
Одним из важнейших направлений социально-экономического развития Республики Абхазия может и должно стать развитие рынка недвижимости и, в том числе, жилья.
Учитывая особенности экономики Абхазии (туризм и сельское хозяйство), которые достаточно инертны и для своего развития требуют значительных инвестиций, рынок недвижимости мобилен и при принятии понятных правил заключения сделок на этом рынке и профессионального контроля со стороны местных властей может дать довольно ощутимый для экономики страны результат.
Развитие рынка недвижимости – это рост налогооблагаемой базы и, следовательно, серьезный ресурс новых поступлений в бюджет республики. Это также то звено, благодаря которому можно резко повысить капитализацию строительной отрасли, в том числе — производства стройматериалов, строительного оборудования и тому подобное. Ну а строительство, например, нового жилья и внедрение инновационных технологий в этой сфере – долевого строительства, ипотечного кредитования, "умных домов", энергосберегающих технологий позволит властям существенно улучшить социальную и демографическую ситуацию в республике.
К сожалению, на сегодня в Абхазии нет соответствующего законодательства, которое бы стимулировало развитие рынка недвижимости и жилищное строительство. В частности, еще с 1995 года в республике запрещена продажа жилья иностранцам.
Сам по себе запрет на продажу жилья иностранцам объясним. Так, некоторые политики Абхазии считают, что продажа жилья иностранцам приведет к тому, что часть его будет скуплена представителями известной соседней страны. К примеру, председатель Общественной палаты Республики Абхазия Нателла Акаба в ходе недавнего обсуждения этой проблемы в Общественной палате обратила внимание на то, что абхазское общество беспокоит вопрос, а кто будет покупать недвижимость в Абхазии: "Уж не грузины ли?"
Некоторые политики Республики Абхазия идут еще дальше, полагая, что в условиях непростой демографической ситуации в Абхазии, в принципе, не желательны любые иностранцы, включая граждан Российской Федерации.
Подобная позиция понятна, однако она не учитывает целый ряд обстоятельств.
Обстоятельство первое состоит в том, что продажа жилья иностранцам, будучи запрещенной де-юре, происходит де-факто – теневым образом.
Фактически в республике сегодня формируется теневой рынок жилья, практически недоступный для государственного контроля. Предварительный анализ соответствующих департаментов Правительства показывает, что теневым образом – посредством оформления жилья на разного рода посредников и родственников – жилье в Абхазии приобретают преимущественно граждане Турции, Грузии и некоторых российских северо-кавказских республик.
Здесь следует отметить, что сегодня существует и такая группа потенциальных покупателей, как российский "высший средний" класс, который до недавнего времени был сориентирован на приобретение жилья в странах Прибалтики, но после нарастания в этих странах русофобских настроений переключил свое внимание на Крым и Абхазию. Это бывшие военные с северных территорий РФ, вышедшие на пенсию в 40-45 лет, это также представители бизнеса и просто любители отдохнуть 1-2 раза в году у моря не в частном секторе, а в своем собственном доме.
Вместе с тем эту группу потенциальных владельцев жилья и другой недвижимости (в отличие от, например, торговцев и фермеров из Турции) смущает отсутствие в Абхазии соответствующей правовой базы для сделок с жильем. А ведь это в массе своей законопослушные, платежеспособные и высокообразованные граждане, которые могли бы принести существенную пользу республике в социально-экономическом и культурном смысле.
В результате в республике складывается ситуация, при которой: часть жилищного фонда уходит в руки иностранцев, занятых преимущественно в сельском хозяйстве и торговле (в основном граждан Турции) или в разного рода контрабандных операциях и криминальных бизнесах (граждан Грузии и некоторых других кавказских республик); сделки с жильем и другой недвижимостью происходят на вторичном рынке, что не связано ни со строительством нового жилья, ни с развитием социальной инфраструктуры и стройиндустрии, ни с инвестициями; сделки с недвижимостью для данной категории покупателей происходят теневым образом, в результате государственный бюджет остается побоку. При этом создается почва для разного рода злоупотреблений, что препятствует складыванию в стране благоприятного инвестиционного климата.
Обстоятельство второе состоит в том, что развитие теневого рынка жилья самым непосредственным образом связано с изменениями в социальной структуре общества, а также на его этническом и конфессиональном составе.
С моей точки зрения, социальный состав населения республики уже подвергается определенной деградации за счет маргинальности тех, кто готов приобретать жилье на теневом рынке (торговцы, фермеры, криминалитет).
Этно-культурный состав населения страны также меняется в том смысле, что в республику – через теневой рынок недвижимости – проникает все больше людей, которым чужда традиционная абхазская постсоветская культура, а также абхазский и русский языки и православная культура.
Уже сегодня ряд политических партий и движений республики, выступающие, кстати, против легализации сделок с жильем, сориентированы на развитие политических связей с различными политическими силами (в том числе – исламистскими) в Турции и, следовательно, на сохранение статус-кво: заморозку рынка жилья в его теневом и криминальном варианте.
Что можно и нужно противопоставить всем этим явлениям? Прежде всего, хочу сказать, что у властей Республики Абхазия имеются не только понимание, но и четкая позиция по данному вопросу. Так, еще в августе этого года президент Рауль Хаджимба на совещании с участием членов правительства и глав администраций городов и районов республики сказал: "Продажа квартир в республике иностранным гражданам происходит в обход законов, при этом государство от этих сделок ничего не получает. Давайте узаконим этот процесс".
Сегодня мы можем говорить о том, что позиция президента Республики Абхазия начала воплощаться в жизнь, поскольку к ее реализации подключился целый ряд известных законодателей республики.
Так, по мнению депутата Парламента Республики Абхазия Сергея Шамба, сегодня законодателям следует понять суть проблемы, а также то, какие механизмы следует использовать, чтобы ее решить. Нужно понять, в частности, кого республика видит в качестве стратегического партнера, и если таким партнером видится Россия, или, к примеру, Евразийский экономический союз, тогда нужно создать такие механизмы, которые предусматривали бы возможность приобретения жилья и другой недвижимости, прежде всего, представителями стратегических партнеров.
По мнению депутата, "необходимо сделать шаги, которые сблизят экономические, социальные, культурные, военно-политические взаимоотношения Абхазии с Россией".
С моей точки зрения, власть республики должна определиться и с целым рядом других принципов. Среди них – ответы на следующие вопросы. Кого (какие категории населения и специалистов) власти Абхазии видят желательным приобретателем недвижимости и жилья в республике? Каковы должны быть цели и основные параметры легального рынка жилья в Абхазии? В какие сегменты рынка недвижимости и жилья (строительство нового жилья, вторичный рынок, депрессивные районы, новые курортные зоны, социальное жилье, жилье для молодежи) следует привлечь ключевых инвесторов и покупателей? Каковы могут быть квоты на приобретение жилья иностранцами: например, не более 5-10 тысяч сделок по приобретению жилья иностранцами в год, и какова должна быть квота для представителей страны, являющейся стратегическим партнером? Каковы должны быть санкции и процедуры наказания за незаконные сделки с покупкой-продажей недвижимости из жилого фонда? Какие инновационные технологии должны внедряться с учетом развития рынка жилья и сопутствующих инфраструктур и отраслей экономики: развитие ипотеки, долевого строительства, доходные дома? Какие структуры должны быть ответственны за мониторинг и анализ состояния рынка жилья и результаты действия законодательства, предусматривающего продажу жилья иностранцам?
Получить ответы на все эти вопросы и, следовательно, приступить к реальному решению названной проблемы можно только в том случае, если абхазские законодатели внесут в Парламент соответствующий законопроект.
В процессе работы над законопроектом и в ходе его обсуждения на самых разных площадках с участием представителей всех ветвей власти, ведущих специалистов республики и потенциальных инвесторов можно будет публично и профессионально обсудить все нюансы закладываемой под развитие рынка недвижимости нормативной базы.
Так, депутат Парламента Республики Абхазия Георгий Агрба считает закон о продаже недвижимости иностранцам, имея в виду, прежде всего, граждан Российской Федерации, важным и нужным для Абхазии. "Это еще больше укрепит наши добрососедские взаимоотношения с Россией", — считает законодатель. По его словам, названный закон позволит также легализовать уже произведенные сделки в сфере купли-продажи жилья.
В свою очередь, заместитель секретаря Общественной палаты Республики Абхазия Валерий Ардзынба считает, что сегодня никто не мешает нам установить соответствующие правила при принятии закона о продаже недвижимости гражданам Российской Федерации.
Действительно, проблема запрета продажи жилья иностранцам обсуждается в Абхазии уже почти двадцать лет, но сегодня она вышла на новый уровень понимания и ее поистине всенародного обсуждения.
Cегодня уже мало кто в республике сомневается в том, что закон, разрешающий продажу жилья иностранцам и регулирующий правоотношения в этой сфере, нужен. Думаю, что его принятие станет важным событием в жизни республики, своеобразной вехой в ее социальном и экономическом развитии.
