О том, как сочетаются земельные вопросы с традиционным укладом жизни абхазов, что об этом думают экономисты и ученые, какой эффект от приватизации, читайте в материале Sputnik.
Бадри Есиава, Sputnik
Наука и экономика
Открывая круглый стол на тему "Состояние и перспективы рынка недвижимости Абхазии", руководитель центра "Мир без насилия" Далила Пилия выразила убеждение в том, что предстоящая дискуссия будет продуктивной и позволит выработать предложения по намеченным вопросам.
Слово взял руководитель Центра стратегических исследований при президенте Абхазии Олег Дамения. К заявленной теме у него сугубо научный подход. По мнению ученого, рынок недвижимости таит в себе немало перспектив и столько же угроз, и это требует глубокого анализа. При этом, отметил он, наука не всесильна и может лишь раскрыть суть проблемы, но решить ее не имеет возможности. Этим должно заниматься государство.
Специфика темы требовала присутствия на круглом столе как представителей научного сообщества, так и госучреждений, профильных органов, ведомств. Министр экономики Абхазии Адгур Ардзинба выступил с докладом, который он разделил на три части и заранее предупредил, что доклад его может быть немного скучным, так как в нем перечисляются некоторые нормативные акты, которые необходимы для разъяснения тех или иных заблуждений относительно действующего законодательства со стороны граждан.
На сегодняшний день в Абхазии существует два основных закона, регулирующие рынок недвижимости - Гражданский кодекс Абхазии, куда входят нормы, регулирующие коммерческое недвижимое имущество, и Жилищный кодекс от 1982 года. Министр отметил, что за последние годы основным игроком на рынке недвижимости Абхазии выступает государство и связано это, в первую очередь, с масштабными финансовыми вливаниями в рамках финпомощи от России.
"С 2010 года на строительство и капитальный ремонт более 150 объектов было направлено порядка 13 миллиардов рублей. Здесь мы отделили объекты инфраструктуры от объектов недвижимости. Если говорить о частных вложениях, здесь ситуация немного хуже", - сказал Ардзинба.
Такую обстановку в сфере частных вложений он связывает с низкой инвестиционной привлекательностью республики и отсутствием достаточного объема инвестиционных финансовых ресурсов внутри банковской системы Абхазии. При этом он отметил, что в последние годы в Абхазию удалось привлечь более одного миллиарда рублей заемных средств российских банков под коммерческие проекты, но этого недостаточно для того, чтобы кардинально изменить ситуацию в этой области. Речь идет о десятках миллиардах рублей в год.
Режим ожидания: собственник рассказал о судьбе "Абхазия">>
Такое положение в сфере недвижимости в республике, по прогнозам Ардзинба, сохранится в краткосрочной или среднесрочной перспективе.
В Абхазии идет разработка проектов законов "О кадастре и недвижимости", "О внесении изменений в Гражданский кодекс Абхазии" в части совершенствования самого понятия недвижимого имущества, системы вечных прав, правового регулирования регистрации, оборота недвижимого имущества. Также изменения будут внесены в части, касающейся геодезической и картографической деятельности.
Говоря о проделанной правительством работе, Ардзинба напомнил, что в 2018 году были приняты две целевые программы по предоставлению жилья отдельным категориям граждан.
Министр экономики также затронул тему ограничения на продажу жилья гражданам иностранных государств. Он подчеркнул, что эти ограничения не распространяются на инвестиции извне, направленные на коммерческую недвижимость.
"Это касается только жилья. Существующие ограничения многие характеризируют как барьер для притока инвестиций в нашу страну. Хочу повторить, любое юридическое лицо, учрежденное на 100% иностранными гражданами, в соответствии с действующим законодательством, имеет возможность обладать правом собственности на недвижимое имущество в целях предпринимательской деятельности", - уточнил Ардзинба.
С точки зрения Адгура Ардзинба, принятые правительством страны нормативные акты по ограничению продажи недвижимости иностранным гражданам, обоснованы и не потеряли своей актуальности в наши дни.
В 2016 году в Парламенте была инициатива о внесении на рассмотрение закона "Об особенностях оборота жилых помещений в Абхазии". Проект был снят с рассмотрения, и в апреле того же года Народное Собрание приняло постановление, в котором были расписаны необходимые шаги для снятия этих ограничений:
- разработка жилищного кодекса,
- принятия градостроительного и строительного кодекса,
- работы по территориальному планированию,
- создание государственного земельного кадастра,
- инвентаризация жилищного фонда страны.
Сегодня ни один из этих пунктов не был доведен до логического завершения, сказал Ардзинба.
Снятия ограничений на продажу недвижимости иностранным гражданам в Абхазии, считает министр, приведет к резкому скачку цен, а с учетом покупательской способности граждан республики, они не смогут конкурировать на этом рынке.
"Также не менее важный фактор связан с тем, что наша банковская система не в состоянии предложить гражданам привлекательные финансовые продукты в виде ипотечного кредитования. И третье – это приведет к существенному росту цен на землю, увеличению теневого оборота сделок, связанных с переуступкой прав на земельные участки", - поделился мнением Адгур Ардзинба.
Традиции земли
Директор Абхазского института гуманитарных исследований Арда Ашуба рассказал, что вопрос земли и жилья в Абхазии соответствует традиционному укладу жизни абхазов, у которых не было понятий движимого и недвижимого имущества. Издревле абхазы считали своей собственностью дом, двор, пасеку, прилегающий к их домовладению лес и пастбища. Чем больше территории было у абхаза, тем богаче он считался. Посягательства на чужие земли были недопустимыми.
Продать землю абхаз мог только по одобрению родственников или же соседей, которые могли не принять нового соседа в виду тех или иных причин.
"Тема земли всегда была очень щепетильной. Например, человек, который решил переехать в новое место, должен был попросить благословения у Бога и зарыть в эту землю несколько монет. Это означало, что он расплатился за эту землю. Когда погребали усопшего на земле, не принадлежащей его роду, нужно было найти владельцев, дать им деньги и так же несколько монет закопать в том месте, чтобы усопшему это не помешало на том свете", - объяснил Ашуба.
Историк подчеркнул, что абхазы всегда следовали в этом вопросе неписаным правилам поведения, многие из которых все еще имеют силу в обществе.
Богатства Абхазии
Директор "Государственной кадастровой палаты" Давид Ирадян поднял тему проблем, сложившихся вокруг вопроса недвижимости в Абхазии и поделился своим видением того, как их можно решить.
Одна из главных проблем заключается в том, что в Абхазии не используются те богатства, которыми она обладает. В их число он включил не только землю, но и природные ресурсы, построенную в советские годы инфраструктуру. Все это, уверен он, в стране используют плохо.
Ирадян также выразил недовольство существующей в Абхазии системой кадастров и учета регистрации.
"То, что у нас сейчас есть, я не могу назвать системой. То есть у нас существует огромное количество архивных информресурсов, баз и данных, которые не сопоставляются между собой, в том числе в рамках даже одной администрации. Когда нет единой систематизации и органа, проверяющего законность любого распоряжения недвижимым имуществом, или же когда распоряжение находится в том же органе, который проводит регистрацию, это крайне неправильно, ни о каких гарантиях и правах собственности не может идти речь", - отметил Ирадян.
Посчитать количество объектов недвижимого имущества, недостаточно. Создание систематизированного ресурса, в котором будет храниться достоверная и полная информация о них, первоначальная задача, уверен он.
Проблему эту "Государственная кадастровая палата" решает, но из-за нехватки финансирования работы остановились, подчеркнул Ирадян и добавил, что создание кадастра тоже не панацея. Без рационального использования земли и вовлечения в оборот коммерческой недвижимости положительных результатов не будет.
"Мы должны формировать рынок недвижимости. То, что у нас происходит сейчас, я не могу назвать рынком недвижимости, потому что это просто отдельные сделки. Мы не можем провести даже анализ цен в этом секторе. Кто-то захотел продать объект по определенной цене, и у него не получается это сделать, так как цена завышена. Эта недвижимость так и остается десятилетиями. У гражданина нет ни инструментов, которыми он может распорядиться, и государство никаким образом не заставляет его это сделать", - сказал Ирадян.
Так происходит в первую очередь из-за отсутствия норм, регулирующих эту процедуру, законов и несоблюдения тех законов, которые есть.
В Абхазии действует Земельный кодекс советского образца, который устанавливает систему вечных прав на землю. При таком подходе, невозможно строить современную рыночную экономику. Поэтому для стимулирования оборотов объектов недвижимости нужно вносить изменение в гражданское законодательство в части новой системы вечных прав, подчеркнул Ирадян.
Распространенная в Абхазии неофициальная форма собственности, так называемое "занято", еще один фактор, который тоже тормозит развитие рынка недвижимости. Для начала надо признать, что такая проблема существует и только потом удастся ее решить, уверен он.
Жилой фонд Сухума
Замглавы администрации Сухума Леон Кварчия рассказал, что в столице расположено около 600 многоквартирных домов, около десяти тысяч частных домовладений и примерно 275 аварийного, ветхого жилья и пострадавшего во время войны. Последний раз комплексная инвентаризация недвижимого фонда Сухума проводилась в 2007 году, по результатам которой было выявлено около 65 квартир, которые распределили между очередниками и льготниками.
"В основном жилой фонд Сухума состоит из домов, построенных в 1950-1970 годах. Домам на Новом районе уже исполнилось порядка 40-45 лет. Средний износ жилого фонда составляет от 50% до 100%. То есть, подавляющее большинство из них требует регулярного текущего или капитального ремонта, реконструкции", - проинформировал Кварчия.
По официальным данным к 1 января 2018 года в Сухуме проживало около 65 000 человек, но исходя из фактической нагрузки на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, получается, что численность населения столицы Абхазии приближается к 80 000. В очереди на получение жилья стоят 2400 человек, 250 из которых льготники и первоочередники.
Парадокс во всем этом, по словам Кварчия, заключается в том, что по закону государство не имеет права не ставить эту категорию граждан в очередь за жильем, но при этом за послевоенные годы не было построено ни одного многоквартирного дома для них.
"Мы обманываем сами себя и людей, которые рассчитывают на жилье, которого нет. Необходимо отдельно отметить плату за содержание жилого фонда, которая в городе установлена. По муниципальному жилью, которое у нас в меньшинстве, это 2,23 рубля за квадратный метр, по приватизированному жилью – 1,60 рубля", - сказал он.
Кварчия добавил, что платят по тарифам в Сухуме не больше 40% населения, и при таких доходах невозможно содержать подвалы, кровли и фасады домов.
Одним решением этой проблемы замглавы администрации Сухума видит в инвестиционных соглашениях с деволоперами для строительства многоквартирных домов с возможностью выделения части жилого фонда для наиболее социально уязвимых категорий граждан – очередников, семей погибших в Отечественной войне народа Абхазии, инвалидов и погорельцев.
"Нужно понимать, что приобретать квартиры в подобных домах с приемлемым уровнем рентабельности для бизнесменов может очень небольшая часть граждан. Соответственно, было бы неплохо, если жилье могли приобретать и иностранные граждане, у которых покупательская способность выше", - отметил Кварчия и добавил, что тема эта щепетильная и требует всестороннего анализа сопутствующих угроз.
Кварчия подробно описал план действий по решению этих вопросов. По его мнению, необходимы кадастр недвижимости и объектов капитального строительства, комплексный анализ состояний жилищного фонда всей страны с помощью современных технологий, разработка, обсуждение и принятие градостроительного кодекса, отвечающего сегодняшним реалиям. Нужно разработать современный жилищный кодекс, предусматривающий такие аспекты, как предоставление жилья по социальному найму, специализированный жилищный фонд, жилищно-строительные кооперативы, товарищество собственников жилья и управление многоквартирными домами.
Эффективность приватизации
С докладом на тему "Анализ эффективности управления государственным имуществом и приватизации Абхазии" выступил зампредседателя комитета по Госимуществу и приватизации Михаил Ладария.
Рынок недвижимости Абхазии молодой, сформировался он в послевоенное время. По словам Ладария, руководство страны постоянно ставит перед ними задачи, в частности, повышения эффективности используемого недвижимого имущества – объектов республиканской собственности для увеличения поступлений доходов в бюджет. Одним из путей получения доходов он назвал сдачу в аренду и приватизацию госимущества.
"Особое значение имеет повышение эффективности управления недвижимым имуществом. Поскольку на сегодняшний день стоимость его сравнительно невелика, следовательно, размер поступления в бюджеты разных уровней при рациональном использовании нужно увеличивать. Для достижения этого уровня нам необходимо знать максимально точно о количественном и качественном составе недвижимого имущества", - сказал Ладария.
Доходы от приватизации в сравнении с прошлыми годами, добавил он, идут на уменьшение. Связано это с отсутствием инвестиционной привлекательности страны и финансовыми возможностями потенциальных инвесторов.
Доклад заведующей отделом экономики ЦСИ Хатуны Шат-ипа назывался "Государственное регулирование в сфере недвижимости". Она отметила, что в 2012 году доля государственного сектора в ВВП была доведена до 10% при среднемировых показателях в 30%. Частный сектор в Абхазии тоже создан, но существенный вклад в развитие экономики он не вносит. За последние десять лет количество частных предприятий увеличилось на 65 единиц, за этот период времени было приватизировано 600 объектов.
"По данным 2017 года, всего в частном секторе экономики Абхазии занято десять тысяч человек – около 8% от трудоспособного населения республики. Инвестиции, полученные в результате приватизации, должны были хотя бы способствовать восстановлению разрушенных войной объектов и технологическому переоснащению производства, но практика показала, что серьезных изменений в производственном секторе не произошло и многие объекты не восстановлены", - констатировала Шат-ипа.
Социальная эффективность от приватизации, с сожаление отметила она, для большинства жителей Абхазии оказалась низкой. Разрыв между бедными и богатыми продолжает увеличиваться, что вызывает вопросы об обоснованности обогащения отдельных должностных лиц и приближенных им людей.
Сумма, перечисленных средств в фонд приватизации составляет один миллиард 150 миллионов рублей.
"Но фонд этот остается таким загадочным. О нем все слышали, но регулярных, официальных, развернутых отчетов мало кто видел. Год назад на сайте Генпрокуратуры Абхазии появился список должников, где есть должники, в том числе, этого фонда. Такие материалы свидетельствует о слабости государственных институтов и о том, что его средства не в полной мере были задействованы для развития экономики, отдельных секторов и отраслей", - добавила Шат-ипа.
От объектов, находящихся в государственной собственности, поступило в бюджет 157 миллионов рублей. Из всего этого, Шат-ипа сделала вывод о том, что итоги приватизации и управление государственной собственностью носят неоднозначный, малоэффективный характер и нуждаются в серьезной корректировке.
Сегмент рынка недвижимости на законодательном уровне самый защищенный сектор рынка недвижимости в Абхазии, но и к этому у экономиста был ряд вопросов. От этой сфере в бюджет страны поступило 83 миллиона рублей. Такая низкая отдача объясняется тем, что земельные угодья Абхазии не используются по назначению в должном объеме из-за того, что сельское хозяйство страны пребывает в глубоком кризисе. Об этом свидетельствует выделение средств на развитие и восстановление этой отрасли в 2019 году в размере 67 миллионов рублей. Для сравнения, на содержание Парламента – 53 миллиона рублей.
Участники круглого стола условились выработать резолюции по обсуждаемым темам в ближайшие дни.
